Балон с цените на недвижимите имоти. Кои градове са рискови?

Растящите доскоро цени на имотите в света се дължаха на ниските лихвени проценти от последното десетилетие. Но тенденцията се обърна и сега те вървят нагоре. Дали няма да се спука и имотният балон?

Покупката на апартамент с площ от 60 кв. м. вече е непосилна за хора със средни годишни доходи в повечето световни градове. Това е един от изводите на проучването „Глобален индекс за имотния балон“ 2022 на швейцарската инвестиционна банка UBS.

Покупка на все по-малко жилищна площ

Лихвите по ипотечните кредити са се увеличили почти двойно в 25-те града, които докладът е взел предвид. Това, заедно с нарасналите цени, са направили жилищата по-малко достъпни. Квалифициран работник от сектора на услугите днес може да си позволи с една трета по-малко жилищна площ, отколкото преди началото на пандемията. Докладът отбелязва също, че изгодните условия за финансиране и изпреварващото ниво на новото строителство спрямо търсенето са довели до "все по-оптимистични очаквания за цените на имотите".

За онези, пожелали да продадат жилищния си имот през 2022 г., и "най-оптимистичните очаквания са били надхвърлени". Резултатът от това е, че "дисбалансите са станали все по-сериозни".

Кои градове са най-силно застрашени от имотен балон?

В градовете, които изследването на UBS характеризира като "рискови зони за появата на балон", цените са се повишили средно с 60%. В тези изчисления е била отчетена и инфлацията. Реалните доходи и наемите в същото време са нараснали едва с около 12 процента.

Номиналният ръст в цените на жилищата в анализираните градове се е ускорил до 10% от средата на 2021 до средата на 2022 година. Това е най-високото увеличение от 2007 насам. С най-висок номинален ценови ръст от над 15% правят впечатление някои градове в Северна Америка. Канадският Торонто и германският Франкфурт водят в проучването на UBS. И двете места показват "белези на имотен балон", твърдят анализаторите на банката. Повишен риск има и в Цюрих, Мюнхен, Хонконг, Ванкувър и Амстердам. За първи път Тел Авив и Токио се присъединяват към градовете, намиращи се в рисковата зона, според проучването.

В почти всички 25 анализирани градове се наблюдава и ускорен ръст на ипотечните кредити без покритие, а дългът на домакинствата нараства по-бързо от обичайното. В същото време жилищата остават сравнително достъпни в Маями, Мадрид, Дубай, Сан Франциско и Бостън. Покупката на апартамент с площ от 60 кв. метра е сравнително възможна и за жителите на Лос Анджелис, Милано, Женева и Цюрих.

Предстоящи ценови корекции в Европа и САЩ

Според швейцарската инвестиционна банка могат да се очакват значителни корекции на цените, като някои от тях или вече са започнали, или се очакват през следващите тримесечия.

Типичните признаци за имотен балон са отделянето на жилищните цени от нивото на местните доходи и наеми и прекомерната кредитна и строителна активност. Цените на жилищата продължават да нарастват по-бързо от наемите в повечето от градовете в проучването. С изключение на Токио, наемите във всички големи градове са средно със 7% по-високи, отколкото преди пандемията, след като спадът през 2020 г. бе последван от силно възстановяване.

Това е най-силно изразено в градовете в САЩ, Дубай и Сингапур. В Мюнхен, Хонконг и Тел Авив се отбелязват най-големите разлики в съотношението между цените на жилищата и наемите. Следващи в тази класация са Франкфурт, Женева и Цюрих.

Ипотечните кредити без покритие отбелязват най-силното си увеличение от 2008 г. насам. Но силният ръст на доходите и на наемите донякъде смекчава дисбалансите. Стабилният пазар на труда подкрепя жилищния пазар, но UBS отбелязва, че при влошаване на икономическите условия и той би бил застрашен.

Ще поевтинеят ли най-поскъпналите градове? 

Франкфурт и Мюнхен са с най-голям риск от имотен балон в Европа - цените на имотите там са се увеличили над два пъти в номинално изражение за последното десетилетие. Въпреки че ръстът  междувременно е спаднал до около 5%, квалифициран работник от Мюнхен сега може да си позволи апартамент с една стая по-малко, отколкото през 2019 година.

Жилищният пазар в Лондон също е надценен, а от началото на пандемията в градовете в САЩ се наблюдава много по-силен ръст на цените в сравнение с предишни периоди, посочва UBS. От всички проучени градове в САЩ Ню Йорк има най-нисък ръст на жилищните цени от средата на 2021 г. насам. Въпреки това той си остава недостъпен.

****

Разгледайте и тази снимкова галерия на ДВ: