Skupe, skuplje, najskuplje nekretnine

Obiteljska kuća s 200 četvornih metara, opremljenom kuhinjom, lijepim kupaonicama, podrumom za održavanje zabava, terasom i velikim vrtom u mirnom kvartu. Takvo što se u Njemačkoj može kupiti za 240.000 eura. Ili za dva milijuna eura! Cijena ovisi o položaju - odnosno radi li se o provinciji ili središtu Münchena (naslovna fotografija).

Tko može, odlučuje se za život u gradu, zaključuje Michael Hüther, direktor Instituta njemačkog gospodarstva (Institut der deutschen Wirtschaft, IW): "Ne seli se u seoska područja. Seobe u zemlji i migracija izvana u smjeru Njemačke koja se pojačala posljednjih godina razlozi su zbog kojih očekujemo da će se taj trend i nastaviti, seobe se koncentriraju na velike gradove, na urbane centre."

München je najskuplji

U urbanim centrima zato rastu cijene najamnina, ali i cijene nekretnina. Sudeći po studiji IW-a, kojom su istražena tržišta nekretnina u pet najvećih njemačkih gradova, najosjetniji porast cijena zabilježen je u Hamburgu (između 2003. i 2011. cijene su u prosjeku porasle za 31%) i Berlinu (39% u istom periodu). Najviše prosječne cijene četvornog metra se mora platiti za nekretnine u Münchenu - čak 4.200 eura.

Razvoj cijena budi loše uspomene. Nije li kriza na tržištu američkih nekretnina bila uzrok globalnih financijskih turbulencija? Nije li pad cijena u Irskoj i Španjolskoj prouzročio i krizu eura odnosno dužničku krizu? Razvija li se i na njemačkom tržištu svojevrsni "mjehur od sapunice"? Studija IW-a negira tu mogućnost. Simptomi koji upućuju na opasnost bili bi npr. agresivna podjela kredita građanima, česta (pre)prodaja nekretnina te previsoke cijene kuća i stanova u odnosu na stanarine i primanja.

Analitičar Michael Voigtländer tvrdi da u Njemačkoj ne uočava nijedan od tih simptoma: "Trenutno se većinom radi o kupcima koji ulažu dugoročno. Oni razmišljaju što je alternativna državnom financiranju, kako mogu vlastiti kapital dugoročno zaštititi od inflacije i zato i ulažu u nekretnine."

Investicije iz vlastitog džepa

Šef IW-a Hüther kaže kako je vrlo znakovit i način financiranja nekretnina. Radi se o pitanju da li novac potječe s vlastitog računa ili ga se posuđuje od banke. On ističe: "U Njemačkoj se kredite ne dijeli šakom i kapom." Između 2003. i 2012. volumen kredita je porastao za samo sedam posto. "U Španjolskoj i Irskoj je kreditni volumen u istom razdoblju porastao za 150 posto", podsjeća Hüther.

U Njemačkoj je porastao i udio vlastitog kapitala u financiranju nekretnina. Banke, smatra direktor IW-a, očito su shvatile da nije pametno nekontrolirano dijeliti kredite.

Rastu i stanarine

Njemačko tržište nekretnina, to je zaključak studije, itekako je zdravo. Cijene zrcale samo tržišni zakon ponude i potražnje. Pomalo zabrinjava ipak porast stanarina. Ljudi s nešto nižim primanjima sve teže pronalaze stambeni prostor koji si mogu priuštiti u većim centrima. Politika bi trebala riješiti taj problem. Morala bi se forsirati i olakšati izgradnja novih stanova, odnosno povećati državne subvencije onim ljudima koji više ne mogu plaćati visoke stanarine.