Niemiecki TK uchylił berlińską ustawę ograniczającą czynsze

Niemiecki Federalny Trybunał Konstytucyjny orzekł w czwartek (15.04.2021), że wprowadzona w zeszłym roku w Berlinie ustawa zamrażająca czynsze wynajmowanych mieszkań na pięć lat i wprowadzająca ich maksymalną wysokość jest niezgodna z konstytucją. Wyrok ten to – zdaniem komentatorów – porażka rządu kraju związkowego Berlina, tworzonego przez socjaldemokratów, Lewicę i Zielonych. Konsekwencje orzeczenia odczują zapewne setki tysięcy mieszkańców stolicy Niemiec; około 85 procent berlińczyków to najemcy.

Zdaniem sędziów w Karlsruhe, wprowadzając tzw. Mietendeckel, czyli maksymalną wysokość czynszów, rząd kraju związkowego Berlina przekroczył swoje kompetencje. Ponieważ już w 2015 roku na szczeblu federalnym wprowadzono ustawę o tzw. hamulcu czynszowym, to kolejne ustawy w tej sferze leżą wyłącznie w gestii władz federalnych, uznał Trybunał. Orzeczenie nie odnosi się zatem do samej istoty berlińskiej ustawy.

Powstrzymać spiralę czynszów

„Mietendeckel” był rozwiązaniem bez precedensu w Niemczech. Miał obowiązywać przez przynajmniej pięć lat i jest odpowiedzią na obawy mieszkańców, związane z szybkim wzrostem czynszów oraz gentryfikacją; od 2008 do 2019 roku średni czynsz w Berlinie wzrósł ponad dwukrotnie - do ponad 11 euro netto za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania. Dochodziło do masowych protestów przeciwko – jak mówiono - „spirali czynszowej”. Rozpoczęto też zbieranie podpisów pod inicjatywą referendum w sprawie wywłaszczenia wielkich koncernów mieszkaniowych.

23 lutego 2020 roku na podstawie ustawy zamrożono czynsze za około 1,5 mln mieszkań w mieście na poziomie z czerwca 2019 roku i wprowadzono tabelę maksymalnych wysokości czynszu za metr kwadratowy, uzależnionych m.in. od wieku budynku czy standardu mieszkania. Nie dotyczyło to nowych budynków, które powstały od 2014 roku.

Od 23 listopada ubiegłego roku właściciele wynajmowanych mieszkań musieli obniżyć czynsze do ustawowej maksymalnej wysokości. Za złamanie przepisów groziła grzywna do 500 tysięcy euro.

„Powrót socjalizmu"

Berlińska ustawa wzbudziła ogromne kontrowersje. Mocno popierały ją stowarzyszenia najemców czy aktywiści zwalczający koncerny mieszkaniowe. Z kolei właściciele mieszkań na wynajem, w tym wspomniane koncerny, oraz politycy chadecji i liberalnej FDP mówili o niedopuszczalnej ingerencji w prawo własności, a nawet o powrocie socjalizmu.

Ponad 280 polityków FDP i chadecji poparło wniosek do Federalnego Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie konstytucyjności berlińskiej ustawy.

Dla wielu najemców w Berlinie czwartkowy wyrok z Karlsruhe oznacza wysokie koszty, bo będą musieli zwrócić właścicielom mieszkań różnicę pomiędzy czynszem umownym, jaki płaciliby przez minione miesiące bez ustawy, a niższym czynszem, który płacili faktycznie dzięki wprowadzonym w zeszłym roku przepisom. Często różnica ta sięgała kilkuset euro miesięcznie. Berliński Senat (rząd krajowy) już zasygnalizował, że wprowadzi rozwiązania, które pozwolą pomóc najemcom w uregulowaniu tych zobowiązań, jak np. specjalny fundusz pomocowy.

Triumf koncernów mieszkaniowych

Szef grupy Vonovia, właściciela około 400 tysięcy mieszkań w całych Niemczech, Rolkf Buch zapowiedział, że koncern nie skorzysta z tego prawa i nie będzie żądał od najemców zwrotu różnicy w czynszach. – Decyzja Trybunału Konstytucyjnego jest logiczna, a ograniczenie czynszów nie było właściwym rozwiązaniem problemów berlińskiego rynku mieszkaniowego – oświadczył Buch. I podkreślił, że najemcy nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji finansowych decyzji politycznej.  

Z kolei koncern Deutsche Wohnen, właściciel około 116 tysięcy mieszkań w Berlinie, zamierza zwrócić się do swoich najemców o uregulowanie różnicy w czynszach.

Sebastian Scheel, który w Senacie Berlina odpowiada za mieszkalnictwo, oświadczył na Twitterze, że teraz niemieckie władze federalne powinny stworzyć skuteczne prawo dotyczące najmu, które będzie chronić społeczną strukturę miast, albo „przenieść te kompetencje na kraje związkowe”.