Як подорожчання іпотеки знижує ціни на нерухомість в Європі

Стрімке підняття Європейським центральним банком (ЄЦБ) базової процентної ставки призвело до різкого подорожчання іпотеки у Німеччині. "На ринку житла відбувається зараз те, що ще рік тому було немислимим: квартири і будинки, які раніше продавалися за лічені дні, тепер часом місяцями не можуть змінити власника, і ціни надалі знижуються", - так описує ситуацію в Німеччині економічна газета Handelsblatt.

Рейтингове агентство Moody's вказує на зростання всюди в Європі ймовірності здешевлення нерухомості. У дев'яти багатих країнах Заходу ціни на житло зараз просто-таки падають, констатує британське видання The Economist. У чотирьох європейських містах навіть можуть луснути "мильні бульбашки", попереджає швейцарський банк UBS.

Експерти єдині у думці, що багаторічний бум на ринку житлової нерухомості в Європі загальмувався або навіть закінчився насамперед тому, що ЄЦБ через рекордно високу інфляцію в Єврозоні довелося різко підвищити свою базову процентну ставку. Це призвело до стрімкого подорожчання вкрай дешевих досі іпотечних кредитів, що одразу ж відбило у багатьох потенційних покупців бажання купувати житло.

Читайте також: Курс євро до долара впав до найнижчого рівня за 20 років

Так, у Німеччині за нульової ставки ЄЦБ, що зберігалася кілька останніх років (банк проводив антикризову політику "наддешевих" грошей), іпотека на десятирічний термін тривалий час коштувала трохи більше 1 відсотка річних. Цього року вона буквально за лічені місяці злетіла до понад 4 відсотків. І подальше посилення грошово-кредитної політики ЄЦБ, яке відбулося 27 жовтня, зробить іпотеку ще дорожчою, що неминуче призведе до подальшого зниження попиту на житлову нерухомість і з великою ймовірністю прискорить зниження цін на неї.

Індекс "мильних бульбашок": де вони надулися і можуть луснути?

Причому далеко не тільки в Німеччині. У Нідерландах, наприклад, індивідуальні будинки вже подешевшали в 3-му кварталі 2022 року порівняно з 2-м кварталом, іншими словами - всього за три місяці, на 5,8 відсотка, повідомив на початку жовтня нідерландський союз маклерів NVM. Настільки висока динаміка серйозно підвищує ризики обвалу на перегрітому ринку Амстердама. Принаймні, так вважає швейцарський банк UBS.

Він опублікував 12 жовтня черговий щорічний індекс Global Real Estate Bubble Index, покликаний попереджати про виникнення "мильних бульбашок" на ринках житлової нерухомості 25 обраних міст світу. До списку з дев'яти міст, у яких, за оцінками UBS, "бульбашки" вже утворилися і, відповідно, можуть луснути, аналітики банку занесли чотири європейських міста, і Амстердам посів 7-ме загальне місце.

А на 4-му місці у цьому списку міст, де ризики сильного падіння цін ще вищі, опинилася баварська столиця Мюнхен. На 3-тє місце в індексі UBS піднявся швейцарський Цюрих, а 2-е посів німецький Франкфурт-на-Майні, трохи поступившись "негативним лідерством" канадському Торонто, де "мильна бульбашка" за всіма показниками найбільш очевидна і роздута.

Читайте також: Чому євро, дешевший за долар, є великою проблемою

Водночас Париж і Лондон опинилися в індексі на 13-му і 16-му місцях і тим самим у середній категорії: тут ціни на нерухомість завищені, але "бульбашки" немає, вважають в UBS. Зате вона є у Тель-Авіві, який піднявся на 8-ме місце одразу після Амстердама. А ось у Дубаї (24-те місце) ціни на квартири видаються експертам швейцарського банку справедливими. Ринки вельми далекі від перегрітого стану, на думку аналітиків, також в Мілані (22-ге місце) і особливо у Варшаві (25-те місце).

На відміну від цілої низки інших експертів, аналітики UBS переконані: в умовах подорожчання іпотеки, високої інфляції, що знижує купівельну спроможність населення, та загрози глобальної рецесії в містах, де останніми роками особливо сильно подорожчало житло, бум на ринку нерухомості не просто сповільнився, а закінчується. Тому вони виходять з того, що у найближчі квартали в містах із сильно завищеними цінами і тим паче з "мильними бульбашками" слід очікувати "істотного коригування цін".

McMakler: у найбільших містах ФРН дешевшають квартири і будинки

Конкретно на ринку Німеччини зміна тренду вже відбулася, вказує, зі свого боку, німецька маклерська компанія McMakler. В опублікованому 21 жовтня огляді вона зазначає, що зниження цін, уперше зареєстроване у 2-му кварталі, у 3-му кварталі продовжилося. Воно, зокрема, спостерігалося в усіх семи найбільших містах ФРН.

Так, лідером падіння виявився Штутгарт, де середня ціна квадратного метра у квартирах і будинках у найкращих районах, що вже впала з квітня по червень на 3,2 відсотка, з липня по вересень знизилася ще на 1,6 відсотка. У Франкфурті-на-Майні нерухомість подешевшала відповідно на 2,9 і 1,1 відсотка, у Мюнхені - на 3,7 і 0,7, у Берліні - на 2,2 і 0,9 відсотка.

Читайте також: У Бундестазі пропонують конфіскувати нерухомість російських олігархів

Водночас аналітики McMakler саме в Баварії зареєстрували в 3-му кварталі найбільше в усій Німеччині зростання пропозиції: на продаж було виставлено на 25,1 відсотка більше об'єктів нерухомості, ніж у попередньому кварталі. У Гамбурзі кількість виставлених на продаж квартир і будинків теж збільшилася за квартал майже на чверть.

У ФРН заборонять купівлю-продаж нерухомості за готівку

Саму процедуру продажу нерухомості може істотно ускладнити твердий намір правлячої в Німеччині коаліції до кінця року ухвалити закон, що забороняє купівлю-продаж нерухомості за готівку. Контроль за його дотриманням буде покладено на нотаріусів, які оформляють ці угоди.

Варто зазначити, що на тлі надзвичайно високих цін на газ у ФРН знизився попит на житло, що опалюється саме цим паливом, зазначається в огляді ринку компанії McMakler. Водночас подорожчали квартири і будинки, в яких гарячу воду і тепло забезпечують різні технології, що використовують поновлювані джерела енергії.