Панельки у Берліні. Благополучні райони?

Знайомі кожному жителю пострадянського простору панельки (німецькою - "Plattenbau") можна побачити і в багатьох містах Німеччини. За часів комуністичної НДР берлінський район Марцан забудували, як у СРСР, типовими багатоповерхівками у рекордно короткі терміни. Масову житлову забудову можна зустріти у Ліхтенберзі та Геллерсдорфі. Ці райони Берліна за своєю архітектурою нагадують те чи інше місто колишнього Радянського союзу. Проте за останні десятиліття багато панельних будівель, а подекуди цілі райони були модернізовані. Як вони виглядають зараз?

Репутація панельок у Німеччині. Панельні райони неблагополучні?

Після краху НДР панельки стали символом невдач соціалістичного режиму. До того часу багато будівель вже були у занедбаному стані. "Щодо панельних районів існує безліч забобонів, але люди, які тут живуть, знають, що рівень злочинності в районі Марцан-Геллерсдорф нижчий, ніж в інших районах. Те, що у людей менше грошей, ще не означає, що вони щодня розбивають комусь голову. У багатьох районах з панельною забудовою живуть робітники, в основному з невеликим достатком, але і вони мають право на гідне житло, яке підтримується у хорошому стані", - каже Рольф Проц (Rolf Protz), керівник Центру компетенцій з великих житлових масивів в Берліні. Це некомерційна асоціація, яка допомагає житловим та будівельним компаніям, місцевій владі та мешканцям обмінюватися досвідом у галузі модернізації.

Східні райони Берліна справді не виділяються у кримінальній статистиці. За даними міської поліції, у 2022 році більше злочинів було скоєно у центрі та на заході столиці. "Люди бояться панельок, бо це "соціальне житло", але й це поступово змінюється. З'являються класні місця", - каже архітектор Адель Бікулов, який працює у Берліні. Водночас орендна плата в районах із панельними забудовами часто нижча. За словами архітектора, "у центрі житло просто не знайти, і люди починають дивитися, якщо там є щось привабливе, тоді вони переселяються".

Цікаво, що не найкращий імідж мають не лише східні райони німецької столиці. У німецькому фільмі "Сонце і бетон" коміка Фелікса Лобрехта (Felix Lobrecht), який вийшов у 2023 році, розповідається про юність, проведену в одному з панельних районів на заході Берліна, - у Ґропіусштадті.

Читайте також: Оренда житла в Німеччині: дефіцит закінчиться не скоро

Як у Берліні модернізовують цілі райони

Управлінці, міські планувальники та урбаністи працюють над тим, аби змінити імідж панельок. Окрім архітектурної монотонності, забудову часів НДР критикують за пустирі між будинками та неефективне використання простору. Там часто не вистачає зелені, шкіл та ігрових майданчиків - але це наразі намагаються виправити. За словами Проца, стратегія модернізації складається з таких етапів: "По-перше, важливо вступити в діалог із мешканцями та з'ясувати, які у них є бажання, вимоги, страхи та побоювання. По-друге, проаналізувати, що необхідно зробити у цьому житловому комплексі. По-третє, переконати політиків у тому, що модернізація має сенс як з економічної, так і з соціальної точки зору".

Після розпаду НДР експерти провели технічний аналіз будівель у районах масової забудови та виявили, що всі будинки можна реконструювати, причому цей процес - дешевше, ніж знесення та перебудова. Люди можуть залишатися у своїх районах і не переїжджати в інші місця. Ще один аргумент прихильників модернізації, а не зносу панельок - екологічність. "У Німеччині ми говоримо про "сіру" енергію будівель: вони колись були збудовані, для них був вироблений бетон, сталь тощо. Ця енергія зберігається", - наголошує Проц. Під час модернізації також прагнуть враховувати нові технічні вимоги щодо енергоефективності та зниження викидів вуглекислого газу.

Фахівці відзначають і сильні сторони панельок: наприклад, планування квартир. "Сьогодні зі зростанням вартості житла, особливо витрат на опалення, які і далі зростатимуть, дедалі частіше говорять про те, що розмір цієї квартири насправді ідеальний: тобто 60 або 62 квадратних метри для трьох людей - це зовсім непогано і, насамперед, це не так дорого", - каже Проц. Таку квартиру опалювати дешевше, ніж житло із триметровими стелями.

Читайте також: Житло у Німеччині. Скільки коштує оренда та чи легко його знайти

Модернізація у різних районах відбувається по-різному. Десь це більш точкові проєкти, зосереджені на кількох будинках, десь - цілі квартали. Район у Ліхтенберзі, до прикладу, змінився досить помітно. У будинках не тільки провели санацію - їм добудували балкони, сади та тераси, зробивши простір більш "приватним" та затишним. Десь для зручності мешканців прибудували ліфт із зовнішнього боку. Збудували дитячі та спортивні майданчики та школи, упорядкували та озеленили території.

Влада Берліна докладає зусиль для того, щоб зробити панельні райони привабливішими, вважає Бікулов. Один із прикладів - будівництво найбільшої школи в Берліні в районі Ліхтенберґ - планується, що вже з 2024 року тут навчатимуться близько 1600 школярів. "Це чудовий приклад розвитку району, де не лише оновлюють панельки, а й думають про район загалом", - наголошує архітектор Бікулов. Інший приклад - унікальний парк "Сади світу" у Марцані, в якому представлені сади різних культур. Він також був побудований як точка "тяжіння" туристів і привід приїхати в Марцан для мешканців інших районів Берліна.

Читайте також: Де у Німеччині жити добре? Новий рейтинг найперспективніших регіонів

Складнощі модернізації: які проблеми стоять перед архітекторами

У Німеччині рішення про модернізацію будівлі ухвалює власник житла, яким може бути як велика муніципальна компанія, так і приватний власник. Багато будинків на сході Берліна належать саме компаніям, а мешканці є орендарями. Але їхня згода також необхідна - "за" має бути більшість.

Читайте також: Криза на ринку нерухомості Німеччини: чому падають ціни?Мешканці отримують інформацію про те, які саме заходи та коли будуть проводитись - як у будинках, так і у сфері соціальної інфраструктури. У рамках програми ремонтують або будують молодіжні клуби, дитячі садки та школи. Враховується демографічна ситуація району: наприклад, будуються ліфти, забезпечується безбар'єрне середовище. У плані мають бути сформульовані всі конкретні будівельні заходи, їхні терміни та видатки.

Фінансування цих заходів розподіляється між державою - у вигляді субсидій, різних моделей кредитної підтримки та грантів, - власниками будівель та самими орендарями у вигляді дещо підвищеної орендної плати. Важливу роль відіграє транспарентність процесу, розповідає Бікулов: "Якщо говорити про те, як взагалі це відбувається в Німеччині, то це насамперед відкритий конкурс, де можуть брати участь, як правило, будь-які архітектурні бюро - під шифром. Переможця обирають, не знаючи, що це за фірма. Тендер може виграти практично будь-яка компанія". За словами архітектора, німецькі фахівці витрачають значний час на аналіз будівлі, вивчення проблем та проєктування. Серед проблем у Німеччині експерти наголошують на високому рівні бюрократії, через яку деякі проєкти розтягуються на довгі роки або навіть десятиліття, а кінцеві видатки значно перевищують заявлені.