德國出現房地產泡沫？

（德國之聲中文網）科隆人運氣好。算住在較遠，同時也較為便宜的城區，也可以看到該市的標誌－科隆大教堂．而誰要想住在漢堡的阿爾斯特爾湖邊（Ａｌｓｔｅｒ）或者慕尼黑人的英國花園附近，就得出大價錢了。根據德國央行的一項調查，德國７個大城市的房價比全國平均水準有的高出２０％。

德國央行經濟發展與增長部的負責人赫爾曼－約瑟夫‧漢森（Hermann-Josef Hansen）說，這一方面反映出經濟前景比１０年前要好，另一個原因是利息低，有利於買房。此外，最近的經濟危機和金融危機後出現了選擇安全投資方式的趨勢，比如說投資房地產。這些都導致房地產供不應求，價格攀升。

德國出現房地產泡沫？

房地產價格一路攀升讓一些觀察家聯想起美國、愛爾蘭或者西班牙過去幾年的情況。這些國家一開始也出現經濟景氣，房地產興旺的局面。但最終泡沫破裂，導致這些國家滑向無支付能力的邊緣，從而將世界經濟從一個危機推向又一個危機。

德國經濟研究所教授米歇爾‧弗伊格特蘭德（Michael Voigtländer）說，在這樣的背景下，德國央行應該密切注視發展變化。但是，在他看來，多個原因表明，德國並沒有出現房地產泡沫的危險。因為德國的情況不能和危機國家相提並論。他說。"在西班牙，購房信貸量幾年裡漲了一倍甚至兩倍，而在德國，信貸量基本穩定。"

在愛爾蘭、西班牙或者美國這些國家，危機的導火索被認為是人們想要買房，但自有資本很少，因此大量貸款。有時候，買主需要拿出的自有資本只是房地產價格的１０％。因此，房地產泡沫破裂所帶來的後果就很嚴重。

弗伊格特蘭德認為，德國不會出現這樣的情況，因為在德國，購房時所要求的自有資產要高得多。此外，投機行為通常是在對前景太樂觀的情況下出現。如果投資者推測在幾年裡就能夠以高出買價很多的價格售出房產，那麼就可能會出現泡沫，但現在德國並沒有看到這樣的情況。

供求關係

弗伊格特蘭德說，一些房產擁有者現在看利息低，於是加緊還貸，而另一些人卻大量投資，以保護自己的資本不受新的危機侵蝕。與此同時，房租出現上漲。對退休人員、失業者或者學生這樣低收入的人這是不利的，但另一方面也表明市場是健康的。

德國央行的赫爾曼－約瑟夫‧漢斯也贊同這樣的觀點。他說："價格是住房供不應求的訊號。此外，價格上漲的主要是熙熙攘攘的大城市。"

德國城市化研究所所長克勞斯‧貝克曼（Ｋｌａｕｓ　Ｂｅｃｋｍａｎｎ）等專家甚至呼籲在特別受歡迎的大城市和人口密集區拿出更多的用地修建房屋，比如以前為工業企業或者鐵路設施提供的用地。

批評家則認為，由於人口不再增長，新修的住房很快就會供大於求。但貝克曼並不這樣認為。他說："這樣的論點乍一看有道理。但是現在的趨勢是，每戶人家越來越小，因此在居民數量保持不變的情況下，我們需要更多住房。"

不能一概而論

貝克曼警告不要對德國央行的報告反應太緊張。他說，雖然過去幾年房價漲了５％到１０％，但主要是在科隆、漢堡、慕尼黑或者法蘭克福這樣的人口密集區。在人口減少的魯爾區或者德東地區，市場並不吃緊，因為租不出去，所以沒有人投資房產。

德國經濟學院的弗伊格特蘭德指出，德國央行在研究中採用了所謂的經濟學計算模式來看房地產市場的發展。這雖然考慮到房價和租金的提高，但也有一個薄弱點，那就是沒有考慮人的因素。人們的優先權現在已經發生了變化，他們願意多花點錢住在城裡。其中一個原因就是交通費上漲。許多家庭不想買第二輛汽車，不想把太多時間花在上班路上。

德國城市化研究所所長貝克曼認為，總體來說，越來越多的人在城裡購房產是值得歡迎的好事。因為除了保證自己的私有財產外，購置房產還有一個好處，那就是讓人們有紮下根來的感覺。"人們會再三考慮是留在城裡，還是搬到別的地方去。有了安家立業的穩定感後，在一個城區生活時間比較長的人會更積極地參與當地事務。因此我們也在問，有移民背景的公民中擁有房產的人比例有多大。"

另一方面，擁有房產會對許多僱主要求的雇員的靈活性產生影響。專家們認為，今後幾年裡，在德國大城市條件好的地方，想找到一處價格能夠接受的住房仍然會非常艱難。如果承受不了這樣的價格，就只能住到城郊去。

作者： Martin　Koch　編譯：樂然

責編：葉宣