住房問題為何在德國成為「老大難」？

（德國之聲中文網）要在柏林租一套地理位置上佳的好公寓需要很多錢。一套位於柏林夏洛滕堡區的「寬敞美麗的三室一廳」已在平台上線，「立等可租」。182平方米，家具齊全，每月租金為8190歐元！再加上暖氣、電力和其他附加費用，平均每平方米超過50歐元。

在德國，平均每平方米6.50至7.50歐元的租金水準被認為是可以接受的。而這個價格在柏林甚至連「盛惠特價房」都不夠。

比如柏林東郊一套69平方米的公寓正以725歐元的「低價」出租——由於公寓位於六樓且沒有電梯，因此尋找「熱愛運動的家庭」。再加上房屋需要翻新，租戶還應當具備「擅長動手」的能力。

付完房租所剩無幾

根據聯邦統計局的數據，德國人平均淨收入，即扣除稅收和社會保障繳款後的剩餘收入，為2165歐元。其中大約三分之一用於支付房租。然而，對於新租賃住房來說，這通常是不夠的。

如今，慕尼黑每平方米的租金已經達到19歐元，斯圖加特18歐元，杜塞道夫和科隆12至13歐元，柏林11歐元。

房地產門戶網站Immoscout24最新評估稱，「一方面是對出售式國宅的高需求，另一方面是史無前例的租金上漲和供不應求」。

德國一直以來是一個「租房國家」。歐洲平均產權率約為70％，而德國只有46％的人擁有自己的住房。在大城市，這個比例更低。漢堡約為22％，柏林僅為14％。

全球房地產價格都在上漲。根據ifo研究所和瑞士經濟政策研究所（Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik）的一項研究表明，未來十年內預計平均每年房價將上漲9％，德國房價預計將上漲7％。加上利率上漲，購買房屋或公寓的成本通常令人難以負擔，從而只能選擇租房。這便加劇了租房市場的房源稀缺，導致租金進一步上漲。

房產市場為何如此緊張？

根據愛德華‧佩斯特爾系統研究所(Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung)的一項研究，德國住房短缺超過70萬套，尤其是在出售式國宅领域。聯邦政府曾宣佈每年將新建40萬套住房，而根據宏觀經濟與商業周期研究所(Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung)計算，今年實際將僅能完成目標的一半多一點，2024年這個目標額將更難以實現。

烏克蘭戰爭和通貨膨脹推高了建築成本。據專家計算，如今以低於每平方5000歐元的成本建房已不可能。若熟練工和建築材料短缺，建築工地也只能停工。今年5月，住房建設許可數量與去年同期相比下降了25.9％。

幾乎沒有社會住房

能負擔得起的公寓越來越少，而需要房子的人越來越多。2015/2016年來到德國的難民中，大約25%至今仍居住在政府設立的難民收容所，因為他們始終未能找到自己的住房。2022年有超過一百萬來自烏克蘭的戰爭難民抵達德國。預計今年還將新增約30萬名尋求庇護者。

德國政府一直以來在住房問題上做得太少而且忽略了社會住房建設，現在只能自食惡果。1950年後建造了840萬套由公共資金資助的社會住房。但強制性租金管制最多只能持續20年。

政府如何應對？

每年新建的社會住房數量趕不上脫離租金限制的住房數量。其結果就是，到2022年底，全國範圍內只剩下不到110萬套社會住房——達歷史最低點。左翼黨提出了一項公共住房建設計劃，並提出為出售式國宅设立專項基金。來自左翼黨的聯邦議院議員卡倫‧萊(Caren Lay)說：「我呼籲聯邦政府採取主動措施，每年至少提供200億歐元用於公共、社會和福利住房建設。」。

但聯邦政府希望在預算上節省開支。聯邦建築部長克拉拉‧蓋維茨(Klara Geywitz)（社民黨）希望通過稅收減免來促進住房建設。2023年5月，住房補貼增加了——這是國家對租金成本的補貼——符合條件的受益群體也擴大了。但都只是杯水車薪。

社會組織呼籲進行租金管制

社會組織警告，住房對越來越多的人來說已經成為生存問題，這也帶來了社會矛盾。工會稱住房是一項人權。

一份立場文件呼籲再次將住房政策作為德國國家和公共的首要任務，並通過對土地價格和租金進行調控，來實現住房市場的公平性。嚴格監管的批評者則警告說，如果投資者缺乏財政激勵，新建的項目將會更少。

7.5平米蝸居

鑑於大量存在的問題，德國住房市場短期內或很難得到緩解。只有那些供暖系統陳舊、能源改造成本高昂的老房子才會出現價格下跌。

在未來，使用天然氣或石油供暖的房屋將受到碳排放價格的影響，這將進一步增加普通收入者的壓力，他們只能選擇搬去更小的住房。

也許到那時會出現更多像柏林的這則廣告：一位女士正在為其15平米的公寓尋找合租室友，價格為120歐元。

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