在德國買房，你準備好了嗎？

（德國之聲中文網）"這麼低的利率？！不買就是傻瓜"，聽說德國十年最低房貸利率已跌破0.8%，筆者在北京從事財經工作的友人喊了起來。然而她只聽到故事的其中一半：在利率持續走低的同時，德國的房價也在不斷上漲。

今年上半年，德國房屋價格同比增長超過了5%，而一些熱門大城市的漲幅還要更高。例如在今年第二、第三季度，美因河畔法蘭克福已建公寓的價格漲幅達到了近19%。一些金融分析師認為，德國房地產市場已經出現了過熱跡象，中期內市場發生大幅調整的風險隨之增加。

來自中國的買家

在德國前首都、萊茵河畔的波昂，一處2017年下半年交工的新樓盤只剩下了最後一套，單價近50萬歐元，每平米的售價近4000歐元。據德國房地產門戶網站Immobilienscout24統計，這對比三年前類似地段的樓盤，每平米均價上漲了近1300歐元。

不過這和"十年漲7倍"（中國媒體語）的北、上、廣、深房價相比，只能算是小巫見大巫。中國國家統計局9月底發布的數據顯示，8月份中國70個大中城市新房價格與去年同期相比，最高漲幅達到44.3%。或許正是出於這個原因，一些中國投資者動了在德國買房投資的念頭。

"不久前， 一位深圳客戶賣了國內兩處房產、變現4000多萬人民幣後，選擇在柏林購買多套全新的小公寓"，提供房地產開發、企業咨詢服務的"德中信"公司投資經理張一凡女士對德國之聲說。

她表示，這位客戶打算將這些小公寓作為渡假屋出租，年投資回報率達到7%，是"很好的海外投資避險行為"。"我判斷，不少中國客戶抱有這種心理，覺得中國房地產市場已經到了可以出手的點，在海外購置房產，平衡風險。"

從不起眼到大手筆

事實上，中國主權財富基金中國投資有限責任公司（簡稱"中投）正在德國房地產市場進行大手筆投資。據路透社報導，中投通過收購德國房地產集團BGP，在德國購置了16000套公寓。這些公寓分別位於柏林、科隆、基爾和雷根斯堡，價值近12億歐元。

證券交易銀行Solventis的分析師倫格裡希（Ulf van Lengerich）在就此事接受"明鏡線上"採訪時表示，他估計，未來還將有更多中國投資者參與德國房地產市場，因為"市場供給越來越緊缺了"。

在接受採訪時，投資經理張一凡也提到，自2008年以來，該公司客戶"在德國不動產方面上的投資年均增長 40%以上"。她說，在2008年以前，中國資本在德國房地產市場上並不起眼，然而這一情況在過去幾年發生了變化。

"根據德國官方的統計數據，2015年德國房地產市場上來自中國的投資已經超過100億歐元。考慮到本月中投集團出資11億歐元收購德國房地產集團 BGP，我們可以預期，2016年中資在這一領域投資額有望突破150億元。"

房子誰都可以買，但是……

中投集團來德國買房，顯然不是要自用，也不需要操心普通人買房時的那些瑣事。然而對於一些有投資移民意願的人，在德國買房，還有其他一些值得關注的地方。

首先，在德國買房，並不需要擁有德國當地的居留身份，也就是說，普通的中國居民也可以在德國買房。不過購房與簽證不掛鉤，也就是說，買了房產，不一定自己能住。其次是房貸問題，如果不在德國居住和工作，目前很難獲得德國銀行的房貸。

在簽證問題上，德國從未像一些南歐國家一樣，承諾過買房就給簽證，因此也就不存在買房投資移民德國。然而在一些實際領域，兩者卻並非毫無關係。

德國律師、"德中信"的法務部總監費希訥（Robert Fechner）告訴德國之聲，德國居留法中僅有的與投資相關的簽證，是依據居留法 21 條第 1款頒發的獨立經營簽證。依照該法，德國工商會負責對投資者提交的商業計劃書進行評估，從創新、就業、盈利能力、持續能力等多方面考量投資行為是否對當地經濟有積極影響。當評估結果正面時，會頒發獨立經營簽證。

"顯而易見，買房行為本身不能拉動實體經濟的發展，所以德國工商會也不會僅僅因為一位投資者購買了德國不動產，就認為他對當地經濟發展有積極影響"，費希訥說。但並不能就此說，不動產投資對簽證審批結果完全沒有影響。他表示，在司法實踐中，如果一位中國企業家在德國成立子公司，他所提交的商業計劃書內容過硬， 而且如果包含"可信的、與主營業務相關的固定資產投資規劃（例如對德國境內倉庫、廠房、辦公室的具體購買方案）"，那麼這一商業計劃書獲得審核機構首肯的機會通常更大一些。

房貸不是誰都可以拿

除了移民問題外，不少人在海外買房投資時，也會考慮貸款問題。在住宅房貸款問題上，德國銀行業在過去5年裡，態度發生了兩次180度大轉彎，概括地說是"從嚴到松，再從松到嚴"。

房地產金融公司"Hüttig & Rompf"的貸款顧問米歇爾‧格克（Michél Geck） 對德國之聲說，在2011年前，銀行業在房貸方面卡地比較嚴，畢竟之前美國為首的金融危機也是因為次貸而引起的。此後，很多銀行逐漸放鬆了對簽證的要求，"特別是對於中國買家--中國人在這裡房子買的多，而且首付比例很高"。

然而今年3月開始，情況再次發生了轉變。這位貸款顧問說："今年3月21日， 住宅房房貸準則（Wohnimmobilienkreditrichtlinie）生效，對銀行發放房貸進行管控。"根據新準則，銀行要對房貸申請人未來的償還能力進行更嚴格的審查。

"在涉及非歐盟區的外國房貸申請人時，如果申請人在德國沒有長居身份、住所和工作時，就很難得到房貸。"他表示，據他所知，目前只有兩家銀行還會向不滿足上述條件者發放貸款。"其中一家是上周才放開的，前提是貸款申請人在德國工作，並且房貸賬戶在德國；另一家目前在房貸方面還比較寬松，但是遲早也會提高門檻"。也就是說，新規出台後，對於在德國沒有長居身份和工作崗位而想在這裡買房投資的人，理論上要全款買房。"自3月以來，我們所收到的來自海外的問詢變得非常少。"

不過格克也表示，最終還是要看"整體的情況"。"我剛剛還和一位中國女客戶通過話，她在德國的簽證是有固定期限的，她本人出於工作原因也想要在5年後返回中國--這可不是銀行願意聽到的消息，然而由於她有一份固定工作而且已經在這裡（德國）生活了很多年，因此定期簽證對她的影響不太大。"

另外他也表示，發現中國人在買房時的本金比例非常高，即便是在小額房貸的情況下，"很多首付達到50%，銀行當然非常願意看到這一點"。

用多少槓桿更劃算？

對於已經在德國生活了十年的華人Daniel而言，這麼高的首付比例則是不理性的行為。正在考慮入手在德第二套房產的他，表示自己在考慮零首付，稱把錢交給銀行而無法用於投資，是不劃算的行為。 "要能用多少槓桿，就用多少槓桿。"

Daniel對德國之聲說，"目前在德國買房不是最值得投資，回報率遠不如踏踏實實拿錢做事業，然而銀行不會貸款給我們二三十萬創業，卻會借這個錢給我們買房子。因為是銀行借錢給我，所以我要買，如果是讓我用現金買房，我是不會買的"。

不過對於很多德國房地產專家而言，零首付意味著高風險。在很多關於買房的報導以及小貼士中，都推薦至少20%的首付，以及每年至少2%的貸款償還比例（Tilgung）。畢竟，在首付和償還比例過低的情況下，當首批貸款（比如十年的固定利率貸款）到期後，將面臨一筆非常大的尾款。如果屆時銀行評估認為所剩尾款高於房屋價值，房主將很難拿到第二筆房貸，對於現金流不是異常充足的普通家庭而言，這時候很容易陷入金融困境，甚至面臨房產的強制拍賣。

因此在考慮買房時，中長期的升值空間格外重要。例如，位置偏僻的一棟大別墅雖然看起來很誘人，然而升值空間卻可能比鬧市區的一套小公寓低很多；此外，房屋未來的維修、管理以及物業費用也應該考慮在內。

給中國投資者的建議

對於有意在德國購置房產的中國投資者，法學出身的張一凡給出了以下建議：

1. 注意價格是否公平。在海外投資房產，最重要的就是通過可信的渠道充分瞭解市場行情。德國房地產市場上有很多中立評估師，在簽訂合同前，請評估師對項目進行估值和盡職調查是明智之舉。

2. 購房流程的專業性、合法性。例如，在私人交易中，公證人應至少提前7天把合同草案提交買方審閱，讓買房有足夠的時間來審閱合同條款。相當比例的中國買家因為對語言和法律的不瞭解而匆忙簽下了合同，造成投資損失。需要提醒大家，德國購房合同並非格式條款，買方務必請專業人士審閱合同，確定條款公平合規，專業人士可以從買方利益出發提出建議修改合同。

3. 房產是否能帶來穩定的正收益。德國對拮據租客的保護舉世聞名，所以華人對德國住宅市場的投資要非常謹慎，對私人租客的信用和支付能力要進行充分評估，多美好的預期回報率也敵不過一個付不出房租的房客。在投資者沒有太多時間打理的情況下，建議委託不動產管理公司或者投資商業地產，因為企業租客的信用和支付能力相對更好。

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