德国出现房地产泡沫？

（德国之声中文网）科隆人运气好。算住在较远，同时也较为便宜的城区，也可以看到该市的标志－科隆大教堂．而谁要想住在汉堡的阿尔斯特尔湖边（Ａｌｓｔｅｒ）或者慕尼黑人的英国花园附近，就得出大价钱了。根据德国央行的一项调查，德国７个大城市的房价比全国平均水平有的高出２０％。

德国央行经济发展与增长部的负责人赫尔曼－约瑟夫·汉森（Hermann-Josef Hansen）说，这一方面反映出经济前景比１０年前要好，另一个原因是利息低，有利于买房。此外，最近的经济危机和金融危机后出现了选择安全投资方式的趋势，比如说投资房地产。这些都导致房地产供不应求，价格攀升。

德国出现房地产泡沫？

房地产价格一路攀升让一些观察家联想起美国、爱尔兰或者西班牙过去几年的情况。这些国家一开始也出现经济景气，房地产兴旺的局面。但最终泡沫破裂，导致这些国家滑向无支付能力的边缘，从而将世界经济从一个危机推向又一个危机。

德国经济研究所教授米歇尔·弗伊格特兰德（Michael Voigtländer）说，在这样的背景下，德国央行应该密切注视发展变化。但是，在他看来，多个原因表明，德国并没有出现房地产泡沫的危险。因为德国的情况不能和危机国家相提并论。他说。"在西班牙，购房信贷量几年里涨了一倍甚至两倍，而在德国，信贷量基本稳定。"

在爱尔兰、西班牙或者美国这些国家，危机的导火索被认为是人们想要买房，但自有资本很少，因此大量贷款。有时候，买主需要拿出的自有资本只是房地产价格的１０％。因此，房地产泡沫破裂所带来的后果就很严重。

弗伊格特兰德认为，德国不会出现这样的情况，因为在德国，购房时所要求的自有资产要高得多。此外，投机行为通常是在对前景太乐观的情况下出现。如果投资者推测在几年里就能够以高出买价很多的价格售出房产，那么就可能会出现泡沫，但现在德国并没有看到这样的情况。

供求关系

弗伊格特兰德说，一些房产拥有者现在看利息低，于是加紧还贷，而另一些人却大量投资，以保护自己的资本不受新的危机侵蚀。与此同时，房租出现上涨。对退休人员、失业者或者学生这样低收入的人这是不利的，但另一方面也表明市场是健康的。

德国央行的赫尔曼－约瑟夫·汉斯也赞同这样的观点。他说："价格是住房供不应求的信号。此外，价格上涨的主要是熙熙攘攘的大城市。"

德国城市化研究所所长克劳斯·贝克曼（Ｋｌａｕｓ　Ｂｅｃｋｍａｎｎ）等专家甚至呼吁在特别受欢迎的大城市和人口密集区拿出更多的用地修建房屋，比如以前为工业企业或者铁路设施提供的用地。

批评家则认为，由于人口不再增长，新修的住房很快就会供大于求。但贝克曼并不这样认为。他说："这样的论点乍一看有道理。但是现在的趋势是，每户人家越来越小，因此在居民数量保持不变的情况下，我们需要更多住房。"

不能一概而论

贝克曼警告不要对德国央行的报告反应太紧张。他说，虽然过去几年房价涨了５％到１０％，但主要是在科隆、汉堡、慕尼黑或者法兰克福这样的人口密集区。在人口减少的鲁尔区或者德东地区，市场并不吃紧，因为租不出去，所以没有人投资房产。

德国经济学院的弗伊格特兰德指出，德国央行在研究中采用了所谓的经济学计算模式来看房地产市场的发展。这虽然考虑到房价和租金的提高，但也有一个薄弱点，那就是没有考虑人的因素。人们的优先权现在已经发生了变化，他们愿意多花点钱住在城里。其中一个原因就是交通费上涨。许多家庭不想买第二辆汽车，不想把太多时间花在上班路上。

德国城市化研究所所长贝克曼认为，总体来说，越来越多的人在城里购房产是值得欢迎的好事。因为除了保证自己的私有财产外，购置房产还有一个好处，那就是让人们有扎下根来的感觉。"人们会再三考虑是留在城里，还是搬到别的地方去。有了安家立业的稳定感后，在一个城区生活时间比较长的人会更积极地参与当地事务。因此我们也在问，有移民背景的公民中拥有房产的人比例有多大。"

另一方面，拥有房产会对许多雇主要求的雇员的灵活性产生影响。专家们认为，今后几年里，在德国大城市条件好的地方，想找到一处价格能够接受的住房仍然会非常艰难。如果承受不了这样的价格，就只能住到城郊去。

作者： Martin　Koch　编译：乐然

责编：叶宣